Dans un contexte de taux d’intérêt changeant et d’incertitudes économiques persistantes, les investisseurs se tournent vers l’immobilier indirect, tels que les SCPI et les SIIC pour conjuguer rendement et diversification. Bien que ces véhicules pierre-papier partagent un socle commun — l’exploitation de l’immobilier tertiaire — leurs structures et leurs performances attendues diffèrent ostensiblement.
SCPI et SIIC : des placements pierre-papier à gestion déléguée
Rappelons avant tout que les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les sociétés d’investissement immobilier coté (SIIC) sont des actions permettant à tout individu de tirer profit d’un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés, lequel est géré par des sociétés spécialisées.
Taux de distribution et capitalisation des SCPI
Un rendement historique compris entre 4% et 6%
Le rendement des SCPI s’exprime par le taux de distribution (TD) qui s’établit entre 4% et 6% par an. Ce TD varie en fonction des typologies de SCPI : celles à thématique logistique, santé ou pan-européenne tirent leur épingle du jeu, avec un taux de plus de 4.8% par an pour la majorité d’entre elles. À titre indicatif, le TD moyen de 2024 est de 4.72%, tandis qu’il était de 4.53% en 2023 et 4.52% en 2022.
Une plus faible capitalisation comparée aux SIIC
En revanche, la capitalisation des SCPI est beaucoup moins importante que celle des SIIC. En 2024, le marché des SCPI pèse environ 90 milliards d’euros, contre plus de 130 milliards d’euros de capitalisation boursière cumulée pour les principales SIIC européennes. Les explications plus bas. Notons que la capitalisation fait partie des indicateurs de performance des actifs pierre-papier.
Valeurs de rendement et capitalisation des SIIC
Des valeurs de rendement particulièrement larges
Les SIIC sont des sociétés cotées en Bourse également spécialisées dans l’immobilier. Elles délivrent des rendements très volatiles, affichant aussi bien des valeurs positives (jusqu’à 20%) que des valeurs négatives (-5% à -8%) selon les cycles. En effet, la performance des SIIC est plus erratique, car corrélée aux marchés financiers. Ces véhicules sont également sensibles à la macroéconomie.
Une forte capitalisation du fait de son exposition à l’international
Les SIIC délivrent une forte capitalisation en raison de leur liquidité, de leur transparence fiscale et de leur capacité à accéder à des capitaux plus importants, leur permettant d'investir dans de gros projets immobiliers à l’échelle internationale. En effet, le patrimoine des SIIC se développe sur une très large zone géographique, tandis que celui des SCPI est limité à la France et aux pays européens, pour la majorité d’entre elles.
Un différentiel structurel entre SCPI et SIIC
Ce différentiel structurel n’est pas seulement une question d’échelle : il reflète deux logiques opposées. Les SCPI, conçues pour les investisseurs particuliers, se distinguent par une croissance progressive, dépendante de la collecte et limitée par la gestion prudente des flux de souscription. À l’inverse, les SIIC, adossées aux marchés de capitaux, bénéficient d’un effet de levier financier et boursier susceptible d’augmenter rapidement leur exposition via des acquisitions ou des augmentations de capital.
Cette différence de taille se traduit aussi en termes de résilience face aux chocs de marché : les SCPI, moins exposées aux arbitrages massifs, présentent une certaine stabilité, tandis que les SIIC, plus liquides, sont soumises à de véritables variations en ce qui concerne leur valorisation.
Verdict : choisir selon son profil d’investisseur
Ceux qui recherchent de la prudence et du rendement régulier opteront pour les SCPI, en contrepartie de l’immobilisation de leur capital sur le long terme. En revanche, les SIIC séduisent plutôt les investisseurs qui visent des opportunités de marché et une gestion plus dynamique de leur portefeuille.
En bref, plutôt que de choisir l’un ou l’autre, une combinaison des deux véhicules peut permettre de capter à la fois la stabilité de la « pierre-papier » et le potentiel haussier du marché boursier immobilier.
