Souhaitez-vous vous lancer dans l’investissement locatif immobilier à haut rendement et avec plus de flexibilité ? Songez à la location meublée qui, en plus de répondre à ces attentes, génère également une très intéressante réduction d’impôt grâce au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cependant, choisir le bon emplacement est déterminant pour maximiser son succès. Faut-il alors opter pour une grande agglomération ou une ville moyenne pour réussir son investissement ? Explorons les avantages et les inconvénients pour chaque option.
Grandes agglomérations : une demande élevée, mais des localités saturées
Les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille attirent constamment des étudiants, des professionnels en mobilité et des expatriés, garantissant une forte demande locative. Investir dans les logements étudiants se révèle en effet rentable du fait de la forte demande chaque année. Il en est de même pour les logements seniors, avec l’augmentation de la population vieillissante. Nos aînés privilégient entre autres les villes telles que Nantes, Bordeaux, Nîmes, Angers, La Rochelle, Biarritz.
Ainsi, grâce à cette forte attractivité et malgré des prix d’achat souvent plus élevés, le rendement locatif est au rendez-vous grâce à des loyers également plus conséquents. À noter également que les grandes agglomérations bénéficient d’un tissu économique riche avec des opportunités d'emploi diversifiées, ce qui attire une population jeune et mobile, de qui émane une importante part du marché du logement meublé.
Cependant, la concurrence est rude dans ces localités et des investissements conséquents dans la qualité des logements et des services proposés sont requis afin de se démarquer du marché. Le foncier est, lui aussi, saturé et les coûts d’acquisition exorbitants, ce qui peut retentir sur la rentabilité finale. De plus, les grandes villes mettent en place des réglementations de plus en plus strictes sur les locations meublées, rendant l’investissement plus complexe.
Villes moyennes : des prix plus abordables, mais plus de risque de vacance locative
Les prix de l’immobilier sont plus accessibles dans les villes moyennes, permettant de réaliser des investissements intéressants avec un bon potentiel de valorisation. La concurrence y est moins féroce, ouvrant la possibilité de proposer des logements de qualité à des tarifs attractifs. À cela s’ajoute une meilleure qualité de vie qui séduit ceux étant à la recherche d’un cadre de vie agréable. Ces localités attirent aussi la population senior, en particulier celles où l’environnement y est paisible et propice au repos.
Vigilance, toutefois, car la demande locative peut être moins soutenue que dans les grandes villes, en particulier pour certains types de logements (comme ceux destinés aux étudiants ou aux jeunes actifs). En effet, ces localités moyennes souffrent pour la plupart d’un manque d’opportunités d’emploi. Conséquence : celles-ci sont susceptibles de connaître des taux de vacance locative plus élevés.
Bien analyser la ville LMNP
Analyser une ville pour un investissement LMNP est requis et nécessite l’étude du marché immobilier local ainsi que de la demande locative. Pour cela, comparez les prix au mètre carré dans différents quartiers. Cela vous aidera à identifier les zones en croissance. Analysez aussi les tendances sur les dernières années afin de déterminer si le marché est en hausse ou en baisse. Identifiez qui sont vos potentiels locataires (étudiants, jeunes actifs, familles, seniors, etc.). Renseignez-vous sur le taux de logements vacants pour comprendre la demande. Certaines villes peuvent avoir des pics de demande selon les saisons, par exemple dans les régions touristiques.
Les atouts que propose chaque localité sont également à scruter à la loupe en fonction du profil de locataire que vous avez défini. Dans tous les cas, vérifiez l’accessibilité, de même que la proximité des écoles, hôpitaux, commerces, et loisirs. Renseignez-vous sur les projets futurs qui pourraient dynamiser la région. Étudiez aussi la tendance démographique, en sachant que la population en croissance est une promesse de demande locative en progression.
